21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道 龙年伊始，公募REITs市场以首个交易日全线收红、多项目涨幅触发停牌的表现振奋“龙马精神”。而随着二级市场打出回温向荣信号，结合近月来新项目审核的加速挂网，供给端在2024年的放量，也正成为业内的普遍预期。
过去一年来，REITs市场“扩面提质”不断推进，2023年共有5只公募REITs首发上市，首批4只公募REITs完成扩募。在去年四季度以来的新一轮申报浪潮下，眼下于沪深交易所排队待批的公募REITs项目，在过去两三个月内已快速累积至16单。
如若相关项目在年内悉数上市，REITs发行数将在2024年创下单年新高。
原始权益人参与公募REITs发行的积极性因何而起；趋于标准化的前期辅导机制，帮助监管更高效地把握、规范了哪些申报阶段的共性问题；下一步，又有哪些资产类别有望与更多投资者见面、为市场规模做大做强添薪助力？日前，由瑞思不动产金融研究院主办的基础设施REITs2023年终总结会在京顺利举办。岁序更迭、继往开来之际，21世纪经济报道记者也与多位与会公募REITs专家人士开展访谈，围绕REITs发行生态进行了回顾与展望。
发行人认知升温统计显示，目前我国公募REITs上市数量已达30只，已在市项目REITs涉及高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、污水处理、垃圾处理和清洁能源等类型资产，累计纳入REITs范围的资产则达到了11大类、超50个细分领域。
发行方的热情参与，与对公募REITs认知的不断升温相辅相成。过去两年来，随市场由试点转为常态化发行，一批原始权益人及其关联方是资产证券化的发起与受益人，也成为公募REITs作为创新金融产品盘活存量资产有效性的见证者。
对越秀交通基建有限公司执行董事、副总经理潘勇强而言，华夏越秀高速REIT的发展历程中的许多细节仍历历在目。他向记者表示：“从2019年10月25日项目启动到上市，我们组建了一个非常庞大的团队，用了781天去筹备这个项目。”
2021年12月14日，越秀高速REIT正式上市，募集规模为21.3亿元。区别于大多数其他在市的REITs项目，越秀高速REIT的底层资产分拆自上市公司。通过发行REITs，越秀交通在原有上市公司后端搭建了资产二次证券化平台，构建了“孵化平台+上市公司+公募REITs”三平台架构。
潘勇强告诉记者，越秀交通首次发行REIT项目净回笼资金约14亿元，也是首个实现出表的特许经营权REITs，通过出表安排使越秀交通资产负债率下降了2个百分点。
资产负债率的下降使越秀交通再投资能力显著增强，为公司建设或孵化一些兼具社会与经济效益的项目提供助力。一方面公司深度参与粤港澳大湾区交通基础设施建设，一是以回笼资金推进广州市北二环高速改扩建，二是公司参与投资的琶洲港澳客运码头于2023年通航，助力大湾区互联互通；另一方面，公司积极参与存量资产盘活，一是并购原投资方资金短缺的在建高速项目，化解项目停工烂尾风险，二是再次参与高速公路领域不良资产法拍，有效化解了地方金融风险。
无独有偶，东久新宜集团首席投资官陈名亦与记者分享了国泰君安东久新经济REIT发行之于公司的重大意义——从降杠杆、增规模和促品牌三个方面来看，REITs都为公司带来了巨大的帮助。
据了解，东久新宜在进行项目开发投资时通常使用的杠杆率约为50%-60%。但公募REITs所规定的项目杠杆率上限仅不超过30%。“在将资产培育成熟并转入REITs的过程中，杠杆率的降低会让我们在项目层面大幅受益。”陈名称。
此外， 经由REITs实现退出后，大量的反投资金有力反哺了公司对厂房资产的投资规模，甚至吸引了一系列合作跟投。作为业内率先打通厂房“投-融-管-退”渠道的公司,东久新宜也由此受到了投资人的青睐，2023年募集到的厂房Pre-REITs资金超过30亿美元。
“经过三年政策宣贯和市场实践，各地盘活存量资产、申报REITs项目积极性已经实现了进一步提升。”中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬表示。
辅导机制建设稳步快走日益程序化、标准化的审核发行机制建设，同样成为提高项目申报质量和发行效率、调动参与者积极性的重要推手。
据了解，在2023年以前，在各地政府部门、原始权益人申报公募REITs项目过程中，国家发改委也组织专家团队在项目审核期间帮助发行方解决问题，但靠少量的机构或专家，逐渐难以满足市场的广泛要求。
而去年3月，国家发改委发布《关于规范高效做好REITs项目申报推荐工作的通知》（“236号文”），首次把“前期辅导”明确为公募REITs申报发行中的独立阶段。
在徐成彬看来，这一规定可以说是年内公募REITs政策端的一大亮点。
通过借鉴企业IPO的经验，前期辅导机制按通用《技术导则》要求对项目进行盲审，将诸多基础性问题提前识别和反馈，便利了后续项目评审。
过去一年来，国家发改委投资司累计组织召开20多次开门办公会，为近百个拟申请发行基础设施REITs的项目答疑解惑，储备了大量优质项目。
徐成彬告诉记者，现阶段我国公募REITs前期辅导中存在三大常见问题。
最常见的是项目手续合规性问题。REITs项目投资管理法定手续缺失，原则上“应补尽补”，特殊情况可以适用“以函代证”，但相关函件的规范性常常不足。例如发行公募REITs要求政府主管部门对原始权益人转让100%项目股权表示无异议，而面对地方部门对于出具无异议函抱有的谨慎心理，前期辅导团队仍需不断宣导法定手续重要性与函件内容规范性。
第二个问题事关资产估值，主要涉及未来预期增长率和折现率。国内REITs主要使用收益法估值，即基于历史财务数据来预测未来十余年、甚至几十年的收益表现。在二级市场表现不佳的情况下，对资产估值和参数选取的把关原则上会相对保守。
第三是项目对可扩募资产和募投项目的选择。特别地，在眼下部分城市特定底层资产类别（如消费基础设施）投资空间受限的情况下，辅导团队会建议企业根据具体项目情况、对募投资金的使用进行适当调整，使得在符合审核要求的前提下，更好地满足有些资产对资金多元化去向的诉求。
“前期辅导机制对REITs申报过程中的常见问题进行提炼与规范，普遍受到了原始权益人和地方政府的欢迎。”徐成彬表示，鉴于前期辅导和评估机制逐渐健全，2024年推荐审核速度将显著加快，发行上市REITs数量和市场规模将翻番，国家重大工程有望入市。
提质扩容进行时展望2024年，多位受访对象均认为，公募REITs会在产品发行规模与资产品类上迎来新面貌、新亮点。
纵观不同新资产品类的项目进展，消费类基础设施REITs无疑将在2024年一马当先，率先实现上市。一批已经纳入REITs范围、但还未正式推出的资产也在加快推进。水电、数据中心、市政（供热／供水）、文旅等领域，皆有望年内陆续登陆沪深证券交易所。
徐成彬还展望，水利、地铁、铁路、港口、特高压、储能设施等领域项目经过培育，有望在2024年进一步成熟。相比于已上市品类，盘活上述复杂资产更具有挑战性，但一旦成功落地，对于REITs的长远发展将会具有里程碑意义。
站在营运主体角度，民企发行公募REITs的占比也预计将出现提升态势。2023年11月8日，国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》，要求所有PPP项目实行特许经营，大力鼓励民营企业参与PPP新建项目。对公募REITs领域而言，这一新机制文件的推出也将为项目发行提供了诸多新机遇。
此外，在首发之余，对比美国成熟市场REITs平均规模，扩募在长远上或仍将成为我国REITs市场规模增长的主要路径。
眼下，一批已上市项目的原始权益人正摩拳擦掌、备战扩募机遇。其中，潘勇强向记者表示，越秀交通上市公司体内的资产，绝大部分来自于市场化并购，基本都具备加入扩募储备的资质。
“在时机合适时，我们会从上市公司分拆资产注入REITs平台，实现REITs底层资产在资产组合上的优化和生命力的延续。”他指出，在更广阔的资产储备维度上，公司还将通过孵化平台提前去锚定一些优质资产，在战略上深化上市公司、公募REITs以及孵化平台三者之间的良性循环。
陈名告诉记者，在对二级市场投资人的资产偏好进行挖掘后，东久新宜注意到厂房仍然是非常稀缺且备受追捧的资源，并会持续将其作为年内的资产储备方向。当前，东久新宜的扩募列表已有4项储备资产，其中大部分为厂房类国家级开发园区，储备资产平均出租率接近95%。
值得一提的是，为进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，2月8日，证监会发布《监管规则适用指引一会计类第4号》，首次明确基础设施REITs并表计入权益。
“会计记账方式的改变一直是市场呼声比较高的政策。”
陈名称，“监管指引的推行有助于进一步提升企业扩募积极性，也将使得整个市场更为规范健康地发展。”